👉 Réaliser ses travaux d’isolation de ses murs exige parfois l’utilisation d’une servitude de surplomb. En effet, pour ne pas réduire la surface de son logement, il arrive qu’on réalise ces travaux depuis l’extérieur. Parfois, il est nécessaire de surplomber le fonds voisin, on parle ici de droit de surplomb. On verra dans un premier temps de quoi il s’agit exactement. Ensuite, notre juriste vous expliquera la procédure à respecter et ce que peut faire celui qui subit la servitude pour la contester.
Servitude de surplomb : article L113-5-1 du Code de la construction
➡️ La loi organise à l’article L113-5-1 le recours à la servitude de surplomb. Il s’agit d’un droit qui est réservé au propriétaire d’un bâtiment existant et qui procède à son isolation thermique par l’extérieur. La servitude de surplomb ne peut ainsi que servir à ce type de travaux. Il n’est donc pas question de recourir à cette servitude afin de réaliser un ravalement de façade. D’autre part, ce droit de servitude de surplomb n’est possible que si aucun autre moyen ne lui permettrait d’isoler son bien immobilier de manière autant efficace, à un coût raisonnable.
↪️ Concrètement, cette servitude de surplomb permet à celui qui en bénéficie d’installer des structures permettant la réalisation de ses travaux d’isolation. Par exemple, il peut s’agir d’un échafaudage. Par ailleurs, ce droit est temporaire et le propriétaire ne peut le prolonger sans le justifier.
ℹ️ Le même article L113-5-1 du Code de la construction prévoit par ailleurs que le propriétaire ne peut surplomber le fonds voisin seulement sur une largeur de 35 centimètres. Aussi, la servitude doit servir à poser un isolant au-delà de 2 mètres de hauteur depuis le pied du mur. Si la hauteur est de moins de 2 mètres, le propriétaire doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire.
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Servitude de surplomb : la procédure
Le Code de la construction prévoit plusieurs conditions pour que le recours à cette servitude soit valable.
📌 Voici les exigences à respecter de manière résumée :
- Prévenir son voisin
- Lui verser une indemnité
- La formalisation de l’accord
- La réalisation des travaux
➡️ Tout d’abord, le titulaire de la servitude doit notifier son voisin de son projet de travaux aux fins d’isolation par l’extérieur. Pour cela, il doit d’abord lui expliquer qu’il dispose d’une servitude en ce sens (il faut reprendre l’article L113-5-1 du Code de la construction). Il doit lui joindre un descriptif de l’ouvrage aux fins d’isolation par l’extérieur. Aussi, un plan des façades mais parfois aussi les toitures doivent être fournis. Enfin, l’information au voisin doit expliquer en quoi ces travaux par l’extérieur, nécessitant l’utilisation de la servitude, est le seul choix à sa disposition. Aucune autre solution n’est possible et le recours à ce droit de surplomb doit être la seule solution possible.
Le bénéficiaire de la servitude doit également verser un montant d’indemnité pour compenser l’occupation du fonds voisin. La loi prévoit que cette indemnité doit être versée avant que les travaux débutent.
↪️ Enfin, la servitude de surplomb doit être formalisée par acte authentique qui est établi chez un notaire. Ce dernier publiera cet accord au service de la publicité foncière.
Le voisin peut-il s’opposer à la servitude de surplomb ?
👉 Le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer au recours à une telle servitude. Pour cela, il dispose de 6 mois à compter de la notification du projet par son voisin. Il devra ainsi justifier d’un motif sérieux et légitime.
📌 Cette opposition est possible notamment dans les cas suivants :
- Une problème liée à l’usage de sa propriété
- Méconnaissance des conditions préalables au recours à la servitude de surplomb
- Une servitude trop longue ou excessive
- Un montant d’indemnisation trop faible
Pour résumer
- La réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur justifie le recours à la servitude de surplomb
- Le voisin a droit à une indemnité d’occupation
- Il dispose d’un droit d’opposition durant 6 mois à compter de la notification du projet
