Peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?

🤔 Dans le cadre d’une succession, est-il possible de vendre une maison sans l’accord d’un héritier ? Pour répondre à cette question, on va d’abord s’intéresser à la notion d’indivision à la suite d’un héritage. On verra dans un second temps ce qu’il se passe s’il manque l’accord d’un héritier. À cette occasion, il sera question des actions que peuvent mettre en place les autres héritiers.

Vente d’une maison suite à un héritage : généralités

Avant de se poser la question « peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier« , il est important d’expliquer quelques généralités.

ℹ️ D’abord, revenons sur la notion d’indivision. Après un décès, le défunt peut laisser à ses enfants des biens et droits en faveur de ses héritiers. Par exemple, il peut s’agir de l’héritage d’une maison entre un frère et une sœur. La succession fait donc naître une situation d’indivision entre les héritiers.

Du fait de cette indivision, les héritiers reçoivent tous une part de la maison dont ils héritent. On parle dans ce cas d’indivisaires et ceux-ci peuvent décider de vendre la maison suite à leur héritage. Toutefois, ils peuvent aussi décider de se partager les fruits récoltés grâce à ce bien, par exemple notamment à la location de la maison. Pour mieux organiser cette situation d’indivision sur la maison, ils peuvent prévoir une convention d’indivision.

↪️ Cette convention d’indivision permet notamment de désigner un gérant de la maison ou même de prévoir les conditions d’occupation de la maison laissée en héritage par un indivisaire. Par exemple, une indemnité d’occupation peut être fixée en faveur des autres indivisaires qui n’y habitent pas.

👉 Cependant, certaines difficultés peuvent apparaître lorsque tous les indivisaires ne sont pas d’accord. Notamment, cela peut être la situation dans laquelle un héritier n’est pas d’accord pour votre la maison. Mais alors, peut-on vendre la maison sans l’accord de cet héritier ? Comment passer outre ce refus ? C’est ce qu’on verra dans notre deuxième titre.

Pour le droit de la famille :

Peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier : principe et exception

➡️ Partons d’un principe : en situation d’indivision, la vente de la maison nécessite l’accord de tous les indivisaires. Toutefois, l’article 815 du code civil prévoit un autre principe.

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…)

Article 815 du code civil

📌 S’agissant de la question de savoir si on peut vendre une maison sans l’accord d’un héritier, voici deux méthodes pour cela :

• Le partage judiciaire pour sortir de l’indivision
• Démontrer un intérêt commun pour vendre la maison sans l’accord de tous les héritiers

1️⃣ D’abord, le partage est un acte permettant aux indivisaires de mettre un terme à l’indivision. Dans le cas où il existe un blocage, le partage judiciaire permet de saisir un juge qui procédera au partage. Ce sera au notaire de procéder au partage in fine.

2️⃣ Ensuite, s’agissant de l’intérêt commun, il s’agit pour les indivisaires de saisir le tribunal judiciaire afin de vendre la maison malgré l’absence d’accord d’un des héritiers. Pour cela, il doivent justifier d’un intérêt commun de l’indivision. L’intérêt commun doit être démontré par les héritiers qui saisissent le tribunal. Pour cela, ils peuvent par exemple expliquer qu’une offre a été faite sur la maison et qu’elle est très intéressante. La situation risquerait de ne pas se reproduire avant longtemps. Les indivisaires seraient donc en mesure de prouver au juge que la vente de la maison sans l’accord de tous les héritiers est donc justifiée.

↪️ Enfin, notons que saisir un juge pour obtenir la vente de la maison sans accord d’un héritier du fait d’un intérêt commun de l’indivision est bien plus rapide que le partage judiciaire.

Peut-on vendre une maison si la succession n’est pas faite (achevée) ?

Il est possible de vendre une maison même si la succession n’est pas achevée à deux conditions :

• Le notaire doit avoir établi l’acte de notoriété
• Tous les indivisaires sont d’accord pour vendre le bien immobilier

Pour rappel, l’acte de notoriété permet de certifier les parts d’héritage de chacun des coïndivisaires. Aussi, précisons que ces deux conditions sont cumulatives et donc toutes les deux nécessaires.

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Foire aux questions

Pour résumer

• Il est possible de vendre une maison sans l’accord d’un héritier
• Le partage judiciaire permet de sortir de l’indivision
• L’intérêt commun peut justifier la vente d’une maison sans l’accord d’un héritier